Портфолио-кейс по анализу данных · Максим Поципух · Октябрь 2026

Рост цен в отелях Петербурга перестал окупаться

Максим ПоципухМаксим ПоципухMaxim Potsipukh · Telegram · Max

Портфолио-кейс по анализу данных рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга, октябрь 2026 года. Автор — Максим Поципух. Все данные прослеживаются до первоисточника, источники, скрипты и SQL-запросы — в репозитории проекта.

Я полез в данные после заметки «Российской газеты» о том, что после бурного роста турпоток в Петербург перестал увеличиваться, — при том что в 2022–2025 годах в городе вводили от 1,1 до 2,5 тыс. новых номеров в год, а цена номера три года подряд росла больше чем на 10%. Вопрос был простой: достиг ли рост цен в отелях предела и что будет с загрузкой отелей в 2027 году?

Резюме исследования

Во втором полугодии 2025 года рынок Петербурга нащупал предел роста цен: отели впервые не смогли одновременно поднимать цену и сохранять гостей. Отелю на 150 номеров уход гостей в 2025 году стоил около 12,5 млн рублей упущенной выручки, почти вся она пришлась на апрель–октябрь. Номеров в городе с 2019 года прибавлялось втрое быстрее, чем туристов, а в 2026 году спрос в Петербурге остановился, хотя по стране он растёт. В базовом сценарии загрузка в 2027 году — около 60% против 64% в 2025-м, а если налоговое давление на бизнес и проблемы с топливом ударят по поездкам, — 56–58%.

Что можно сказать по публичным данным, а что нельзя?

Рынок, по выражению Сергея Данильченко из Hotel Advisors, — это система координат. Средние значения показывают направление рынка, а не положение конкретного отеля. Публичные данные честно отвечают на вопрос «куда движется рынок» и не отвечают на вопрос «что делать вашему отелю». Разница между этими двумя вопросами и есть работа аналитика.

Всё, что ниже, — построено на публичных источниках: обзорах консультантов, данных Росстата и отраслевой прессе. Этого достаточно, чтобы определить направление рынка и границы сценариев, и недостаточно, чтобы сказать что-либо о конкретном отеле: в открытом доступе нет ни компсета, ни сегментации спроса, ни глубины бронирования. Где кончаются данные и начинается допущение, отмечено по тексту.

Дальше — пять частей и шестнадцать шагов исследования: на каждом вопрос, проверка на данных и то, что из неё следовало.

Часть 1. Каким цифрам можно верить

Шаг 1. Можно ли верить цифрам, которые все цитируют?

Что я сделал. Начал с цифр NF Group за 2025 год, которые ходят по новостям: загрузка 63,7%, средняя цена номера 8 496 ₽, доход на номер 5 412 ₽. Скачал три выпуска обзора, извлёк таблицы скриптом и сверил.

Что я увидел. Цифры из новостей совпали с PDF. Но в каждом новом выпуске NF Group пересчитывает прошлые годы. Средняя цена номера за 2023 год в выпуске того же года — 5 975 рублей, в следующем — 6 854, на 15% больше. Выпуск за 2025 год эту новую цифру подтверждает: по его графику — около 6 800 рублей, в пределах точности восстановления.

Средняя цена номера за 2023 и 2024 годы в разных выпусках обзора NF Group, ₽
02000400060008000100002023 год — в обзоре за 2023 год2023 год — в обзоре за 2023 год: 5 975 ₽5 975 ₽2023 год — в обзоре за 2024 год2023 год — в обзоре за 2024 год: 6 854 ₽6 854 ₽2024 год — в обзоре за 2024 год2024 год — в обзоре за 2024 год: 7 489 ₽7 489 ₽2024 год — в обзоре за 2025 год2024 год — в обзоре за 2025 год: 7 614 ₽7 614 ₽

Каждый новый обзор приводит цену прошлого года заново, и она не совпадает с опубликованной годом раньше: цену 2023 года подняли на 15%, цену 2024 года — на 1,7%. Поэтому рост за год нельзя считать по цифрам из разных выпусков. Источник — таблицы «Основные показатели» на с. 2 обзоров за 2023, 2024 и 2025 годы.

Что это значит. Если склеить ряд из разных выпусков, получится ложный рост: по выпускам за 2024 и 2025 годы цена в 2025-м выросла бы на 13,4% вместо 11,6%. Я решил брать весь ряд 2016–2025 годов из одного, последнего отчёта.

Следующий вопрос. Но в последнем отчёте ряд есть только на графиках, без подписанных значений.

Шаг 2. Как достать цифры из графика в PDF — и не ошибиться

Что я сделал. Графики в PDF векторные: каждый столбец — прямоугольник с точными координатами. Скрипт находит столбцы, калибрует ось по подписям и пересчитывает высоту в рубли. Результат я сверил с цифрами, которые в отчёте опубликованы.

Что я увидел. Первая версия завышала все значения на 2–4%: ось калибровалась по центрам подписей, а подписи стоят чуть выше линий сетки. После перехода на калибровку по самим линиям отклонение стало не больше 1%.

первая версия скриптапосле исправления
Отклонение восстановленных по графику значений от опубликованных, %
−1%0%1%2%3%4%ADR 2025Первая версия: +2,2%После исправления: −0,4%ADR 2024Первая версия: +2,4%После исправления: −0,3%RevPAR 2025Первая версия: +3,2%После исправления: −0,5%RevPAR 2024Первая версия: +3,6%После исправления: −0,4%ADR июнь 2025Первая версия: +3,1%После исправления: +0,2%

Контрольные точки — цифры, опубликованные в таблицах и тексте NF Group. Зелёная полоса — отклонение до ±1%. Журнал первой версии — data/context/chart_calibration_log.csv.

Что это значит. Восстановленным цифрам можно доверять в пределах процента, и я везде помечаю их как оценку по графику. Ошибку поймала сверка с известными точками — без неё ряд был бы систематически завышен.

Часть 2. Что произошло с гостиничным рынком Петербурга

Шаг 3. Гипотеза: номерной фонд растёт быстрее, чем турпоток

Что я сделал. Сопоставил средний номерной фонд качественных отелей и турпоток за десять лет, взяв за базу 2019 год — последний до ковида.

Что я увидел. С 2019 по 2025 год номеров стало больше на 68%, а туристов всего на 19%. На один номер ранее приходилось около 720 туристов в год, стало около 510. Загрузка так и не вернулась к доковидным 70%.

Номерной фонд и турпоток Петербурга: рост к 2019 году
0306090120150180ковид2016201720182019202020212022202320242025Номерной фонд, 2016: 85,4Номерной фонд, 2017: 89,3Номерной фонд, 2018: 94,3Номерной фонд, 2019: 100Номерной фонд, 2020: 110Номерной фонд, 2021: 124Номерной фонд, 2022: 136Номерной фонд, 2023: 150Номерной фонд, 2024: 160Номерной фонд, 2025: 168Турпоток, 2016: 66,3Турпоток, 2017: 73,1Турпоток, 2018: 78,8Турпоток, 2019: 100Турпоток, 2020: 27,9Турпоток, 2021: 58,7Турпоток, 2022: 77,9Турпоток, 2023: 90,4Турпоток, 2024: 112Турпоток, 2025: 119Номера: +68%Туристы: +19%

(2019 год = 100 пунктов). Значение 168 в 2025 году означает, что номеров на 68% больше, чем в 2019-м. Средний номерной фонд качественных отелей — оценка по графикам обзора NF Group за 2025 год; турпоток — Комитет по развитию туризма в том же обзоре.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Пока спрос рос, избыток номеров скрывал рост цен: в 2022– 2024 годах цена номера выросла с 5,5 до 7,6 тысячи рублей. Вопрос — когда это перестало работать.

Чего эти данные не показывают. Турпоток — это не спрос на отели. Статистика считает поездки, а часть туристов живёт у друзей и родственников или в квартирах; на этот методический вопрос прямо указывает Hotel Advisors. Поэтому одного турпотока для вывода мало — независимую проверку на данных о гостях самих средств размещения я сделал в шаге 7.

Шаг 4. Где именно произошёл перелом?

Что я сделал. Сравнил каждый месяц 2025 года с тем же месяцем 2024-го по доходу на номер — показателю, который объединяет цену и загрузку.

Что я увидел. В первом полугодии доход на номер рос на 10–18%. Во втором рост затухал: в августе доход оказался на уровне прошлого года, а в сентябре впервые опустился ниже — на 6%.

Доход на номер (RevPAR), 2025 к 2024 году по месяцам
II полугодие−10%−5%0%5%10%15%20%янв: +18,3%янвфев: +13,7%февмар: +12,2%марапр: +11,3%апрмай: +9,6%майиюн: +13,5%июниюл: +4,6%июлавг: −0,8%авгсен: −6,4%сенокт: +10,6%октноя: +4,3%ноядек: +4,4%дек

RevPAR = цена × загрузка; цена — оценка по графику NF Group, загрузка — подписи графика.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Во втором полугодии 2025 года рост цены перестал компенсировать потерю гостей. Это и есть нащупанный предел.

Следующий вопрос. Два года помесячных данных одного источника — мало. Подтвердят ли перелом другие данные?

Шаг 5. Проверка на независимых данных 2026 года

Что я сделал. Нашёл отчёты IBC Real Estate, которые опираются на данные Hotel Advisors по другой выборке — 85 крупных классических отелей, — и пресс-релиз Becar Asset Management. Сравнивал направление, а не уровни.

Что я увидел. Все источники показывают одно: в первом полугодии 2026 года загрузка упала на 2–3 пункта, а рост цены замедлился вдвое. IBC прямо пишет, что цены достигли «предельной стоимости проживания в гостиницах для туристов», Becar — что замедление спроса началось во втором полугодии 2025 года.

Рост средней цены номера за полугодие к прошлому году, %
0%5%10%15%20%IBC / Hotel Advisors: I пол. 2025IBC / Hotel Advisors: I пол. 2025: +17,3%+17,3%IBC / Hotel Advisors: I пол. 2026IBC / Hotel Advisors: I пол. 2026: +8,4%+8,4%Vertical Hotels: I пол. 2025Vertical Hotels: I пол. 2025: +15,0%+15,0%Vertical Hotels: I пол. 2026Vertical Hotels: I пол. 2026: +8,0%+8,0%

IBC — данные Hotel Advisors; Vertical Hotels — в пресс-релизе Becar.

I полугодие 2026 года к I полугодию 2025-го: загрузка, п. п.; число гостей, %
−4−3−2−10IBC / Hotel Advisors, загрузкаIBC / Hotel Advisors, загрузка: −3−3Becar, загрузкаBecar, загрузка: −2−2Росстат, число гостей, январь–майРосстат, число гостей, январь–май: 00

IBC, Becar, Росстат в отчёте IBC. Выборки разные — сравнивается направление.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Перелом — не следствие одного отчёта, и он продолжается. По Росстату, число гостей в Петербурге за январь–май 2026 года не изменилось.

Часть 3. Это тенденция Петербурга или всей страны?

Шаг 6. Петербург или вся страна?

Что я сделал. Сравнил Петербург с 26 городами и курортами из отчёта IBC и с регионами по данным Росстата о числе гостей.

Что я увидел. Выручка на номер снижается почти везде: в 16 из 26 городов, медиана — минус 2,5%, Петербург с −1% даже чуть лучше середины. Но число гостей по России выросло на 6%, а в Петербурге — ноль.

Изменение дохода на номер в I полугодии 2026 года по 26 городам и курортам, %
−30%−20%−10%0%10%20%Сочи, ПобережьеСочи, Побережье: −27,0%−27,0%ПермьПермь: −19,0%−19,0%КемеровоКемерово: −12,0%−12,0%АстраханьАстрахань: −11,0%−11,0%МоскваМосква: −9,0%−9,0%Сочи, ГорыСочи, Горы: −7,0%−7,0%КалининградКалининград: −6,0%−6,0%Нижний НовгородНижний Новгород: −6,0%−6,0%СамараСамара: −5,0%−5,0%ВолгоградВолгоград: −5,0%−5,0%ВоронежВоронеж: −5,0%−5,0%НовосибирскНовосибирск: −4,0%−4,0%ИркутскИркутск: −3,0%−3,0%ЯрославльЯрославль: −2,0%−2,0%Московская обл.Московская обл.: −1,0%−1,0%Санкт-ПетербургСанкт-Петербург: −1,0%−1,0%ЕкатеринбургЕкатеринбург: +1,0%+1,0%КазаньКазань: +1,0%+1,0%ВладивостокВладивосток: +2,0%+2,0%ОмскОмск: +4,0%+4,0%Великий НовгородВеликий Новгород: +6,0%+6,0%Республика АлтайРеспублика Алтай: +8,0%+8,0%ТюменьТюмень: +10,0%+10,0%Ленинградская обл.Ленинградская обл.: +10,0%+10,0%ТобольскТобольск: +13,0%+13,0%КировКиров: +21,0%+21,0%медиана −2,5%

Данные Hotel Advisors в отчёте IBC (с. 13). IBC приводит их как примеры групп городов.

Число гостей в средствах размещения, январь–май 2026 года к 2025-му, %
−10%0%10%20%30%Московская областьМосковская область: +22,0%+22,0%Свердловская областьСвердловская область: +20,0%+20,0%Республика ТатарстанРеспублика Татарстан: +16,0%+16,0%МоскваМосква: +7,0%+7,0%РоссияРоссия: +6,0%+6,0%Санкт-ПетербургСанкт-Петербург: +0,0%+0,0%Краснодарский крайКраснодарский край: −4,0%−4,0%Новосибирская областьНовосибирская область: −5,0%−5,0%

Росстат в отчёте IBC (с. 8 и 32).

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Остановка выручки — общероссийская, а остановка спроса — петербургская. Проблема Петербурга не в том, что люди перестали путешествовать, а в том, что они меньше едут именно сюда.

Шаг 7. Гипотеза: спрос смещается на восток

Откуда гипотеза. В публикациях о «развороте экономики на восток» встречается мысль, что деловая активность уходит за Урал, а в Новосибирске не хватает гостиниц. Если так, отставание Петербурга — часть долгого сдвига.

Что я сделал. Взял данные Росстата о гостях и номерах по всем регионам за 2015–2025 годы и сравнил доли регионов в общероссийском итоге.

Что я увидел. Сдвиг есть, но главное — не с запада на восток, а из Москвы в регионы: доля Центрального округа упала на 5 пунктов, долю прибавили Северный Кавказ, Сибирь, Поволжье и Урал.

Изменение доли округа в числе гостей России, 2019 → 2025, п. п.
−6−5−4−3−2−1012Северо-КавказскийСеверо-Кавказский: +1,6 п. п.+1,6 п. п.СибирскийСибирский: +1,5 п. п.+1,5 п. п.ПриволжскийПриволжский: +1,1 п. п.+1,1 п. п.УральскийУральский: +0,9 п. п.+0,9 п. п.ДальневосточныйДальневосточный: +0,4 п. п.+0,4 п. п.Северо-ЗападныйСеверо-Западный: +0,1 п. п.+0,1 п. п.ЮжныйЮжный: −0,2 п. п.−0,2 п. п.ЦентральныйЦентральный: −5,3 п. п.−5,3 п. п.

Росстат, все средства размещения и все цели поездок.

Доля федеральных округов в числе гостей России, 2015–2025, %

Живой график из DataLens: наведите на линию, чтобы увидеть значение; щелчок по округу в легенде скрывает его линию. Росстат. Если не загрузилось — откройте его в DataLens.

И главное для Петербурга. Я построил показатель «гостей на один номер в год». В Петербурге он упал на 27% с 2019 года, а в Челябинской, Тюменской и Новосибирской областях вырос. Росстат считает не поездки, а гостей, которые реально заселились в гостиницы и другие средства размещения, — поэтому этот показатель независимо подтверждает гипотезу шага 3 и не зависит от того, как считают турпоток.

20192025: гостей на номер больше2025: меньше
Гостей в год на один номер, 2019 → 2025
406080100120140160180200МоскваМосква, 2019: 173Москва, 2025: 111−36%Приморский крайПриморский край, 2019: 72Приморский край, 2025: 49−32%Санкт-ПетербургСанкт-Петербург, 2019: 137Санкт-Петербург, 2025: 100−27%Московская областьМосковская область, 2019: 109Московская область, 2025: 85−22%Свердловская областьСвердловская область, 2019: 87Свердловская область, 2025: 91+5%Новосибирская областьНовосибирская область, 2019: 88Новосибирская область, 2025: 95+8%Тюменская обл. (юг)Тюменская обл. (юг), 2019: 98Тюменская обл. (юг), 2025: 114+16%Челябинская областьЧелябинская область, 2019: 55Челябинская область, 2025: 75+36%Волгоградская областьВолгоградская область, 2019: 64Волгоградская область, 2025: 92+43%

Сколько гостей за год приходится на один номер: число людей, которые заселились в средства размещения региона, делённое на число номеров (Росстат). Полый кружок — 2019 год, закрашенный — 2025-й, справа — изменение. В Петербурге на номер приходилось 137 гостей в год, стало 100: номеров построили больше, чем прибавилось гостей, и за каждого гостя отелям приходится конкурировать сильнее. Там, где показатель растёт, гостей прибавляется быстрее, чем номеров.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Почему цифры отличаются от шага 3. Там на номер приходилось 720 туристов, стало 510; здесь — 137 гостей, стало 100. Уровень ниже, потому что здесь считаются только заселившиеся гости и все номера города, а не весь турпоток и только качественные отели. Но падение почти одинаковое: 27% против 29%. Два источника, в которых разное всё, кроме вывода.

Что это значит. Моя гипотеза о развороте на восток подтверждается наполовину. Петербург теряет долю в спросе страны, а номеров в нём строят больше, чем почти где-либо ещё. Рост в Новосибирске при этом закончился в 2024 году.

Часть 4. Какой эффект дают скидки и поднятие цен?

Шаг 8. Скидки помогают вернуть гостей?

Что я сделал. Сравнил, как отели Москвы и Петербурга вели себя в одном и том же полугодии по ценовым сегментам.

Что я увидел. Московские отели снижали цены почти во всех сегментах — и всё равно теряли гостей; доход на номер упал на 9%. Петербургские поднимали цены и потеряли меньше.

ПетербургМосква
Доход на номер по ценовым сегментам, I полугодие 2026 года к 2025-му, %
−20%−15%−10%−5%0%5%10%15%Экономичный: ПетербургЭкономичный: Петербург: −0,1%−0,1%Экономичный: МоскваЭкономичный: Москва: −2,1%−2,1%Среднеценовой: ПетербургСреднеценовой: Петербург: +2,9%+2,9%Среднеценовой: МоскваСреднеценовой: Москва: −2,8%−2,8%Верхний предел среднеценового: ПетербургВерхний предел среднеценового: Петербург: −0,2%−0,2%Верхний предел среднеценового: МоскваВерхний предел среднеценового: Москва: −8,7%−8,7%Рынок в целом: ПетербургРынок в целом: Петербург: +3,2%+3,2%Рынок в целом: МоскваРынок в целом: Москва: −8,9%−8,9%Высокий: ПетербургВысокий: Петербург: +1,0%+1,0%Высокий: МоскваВысокий: Москва: −13,6%−13,6%Верхний предел высокого: ПетербургВерхний предел высокого: Петербург: −0,7%−0,7%Верхний предел высокого: МоскваВерхний предел высокого: Москва: −9,0%−9,0%Люксовый: ПетербургЛюксовый: Петербург: +12,4%+12,4%Люксовый: МоскваЛюксовый: Москва: −16,0%−16,0%

Данные Hotel Advisors в отчёте IBC (с. 19 и 27); доход на номер = цена × загрузка.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. В остывающем рынке скидки гостей не возвращают: людей стало меньше не из-за цены. Тот же урок дают Дубай 2019 года и 2026-го (шаг 13).

Шаг 9. Сжатие прибыли даже при растущих ценах

Что я сделал. Сопоставил цену номера и доход на номер с инфляцией в Петербурге и зарплатами в гостиницах и общепите (Росстат), 2019 = 100.

Что я увидел. Цена номера росла почти вдвое быстрее инфляции. Но зарплаты в отрасли — ещё быстрее: в 2025 году на 24% при росте дохода на номер на 8%.

Цена номера, доход на номер, зарплаты и инфляция: рост к 2019 году
0501001502002502019202020212022202320242025Зарплата в гостиницах и общепите, 2019: 100Зарплата в гостиницах и общепите, 2020: 97,2Зарплата в гостиницах и общепите, 2021: 118Зарплата в гостиницах и общепите, 2022: 133Зарплата в гостиницах и общепите, 2023: 157Зарплата в гостиницах и общепите, 2024: 190Зарплата в гостиницах и общепите, 2025: 235Цена номера, 2019: 100Цена номера, 2020: 74,2Цена номера, 2021: 84,0Цена номера, 2022: 140Цена номера, 2023: 173Цена номера, 2024: 193Цена номера, 2025: 215Доход на номер, 2019: 100Доход на номер, 2020: 41,5Доход на номер, 2021: 76,3Доход на номер, 2022: 110Доход на номер, 2023: 154Доход на номер, 2024: 180Доход на номер, 2025: 195Инфляция в Петербурге, 2019: 100Инфляция в Петербурге, 2020: 105Инфляция в Петербурге, 2021: 114Инфляция в Петербурге, 2022: 127Инфляция в Петербурге, 2023: 135Инфляция в Петербурге, 2024: 148Инфляция в Петербурге, 2025: 155Зарплаты: +135%Цена номера: +115%Доход на номер: +95%Инфляция: +55%

(2019 год = 100 пунктов). Значение 235 у зарплат в 2025 году означает, что они выросли на 135% к 2019-му. Цена и доход на номер — оценка по графикам обзора NF Group за 2025 год; зарплата — Росстат, по России, гостиницы вместе с общепитом; инфляция — Росстат, Петербург, декабрь к декабрю.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Рост цен больше не гарантирует роста прибыли. Пока цена номера обгоняла зарплаты, отели зарабатывали больше. В 2025 году выручка с номера выросла на 8%, а зарплаты — на 24%: если так пойдёт и дальше, отели будут зарабатывать меньше даже при той же загрузке.

Шаг 10. В какие месяцы 2025 года отели потеряли гостей

Что я сделал. Сравнил загрузку каждого месяца 2025 года с тем же месяцем 2024-го и пересчитал потерянные номеро-ночи в деньги для отеля на 150 номеров.

Что я увидел. Зимой и в начале весны 2025 год почти не отличается от 2024-го: загрузка та же или ниже на один пункт. Гостей потеряли с мая по ноябрь, больше всего — в августе и сентябре, на 6 и 7 пунктов. Для отеля на 150 номеров это около 12,5 млн рублей упущенной выручки, из них 10,8 млн — в апреле–октябре.

Упущенная выручка в 2025 году из-за потери загрузки к 2024-му, млн ₽ на отель в 150 номеров
0012223янв: +0,0 млн ₽янвфев: +0,3 млн ₽февмар: +0,0 млн ₽марапр: +0,0 млн ₽апрмай: +1,7 млн ₽майиюн: +2,2 млн ₽июниюл: +1,4 млн ₽июлавг: +2,5 млн ₽авгсен: +2,4 млн ₽сенокт: +0,7 млн ₽октноя: +1,2 млн ₽ноядек: +0,3 млн ₽дек

Всего 12,6 млн ₽, из них 10,8 млн — апрель–октябрь. Потерянные номеро-ночи оценены по цене 2025 года, обзор NF Group за 2025 год.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Рынок потерял не случайных гостей, а тех, кто в 2024 году приезжал летом и осенью и платил. Их спрос доказан, и вернуть их, или разобраться в причинах оттока — самый понятный резерв роста.

Шаг 11. Гости по-разному реагируют на цену в разные сезоны

Что я сделал. Сопоставил по месяцам, насколько выросла цена и насколько изменилась загрузка.

Что я увидел. В январе–апреле цены подняли на 11–18% — и не потеряли ни пункта загрузки. В мае–сентябре при росте цен на 4–18% загрузка упала на 3–7 пунктов.

Цена номера, 2025 к 2024 году, %
цену подняли, гости остались0%5%10%15%20%янв: +18,3%янвфев: +15,9%февмар: +12,2%марапр: +11,3%апрмай: +16,2%майиюн: +18,0%июниюл: +8,6%июлавг: +7,1%авгсен: +3,6%сенокт: +13,9%октноя: +11,5%ноядек: +6,3%дек

Загрузка, 2025 к 2024 году, п. п.
−8−6−4−20янв: +0,0 п. п.янвфев: −1,0 п. п.февмар: +0,0 п. п.марапр: +0,0 п. п.апрмай: −4,0 п. п.майиюн: −3,0 п. п.июниюл: −3,0 п. п.июлавг: −6,0 п. п.авгсен: −7,0 п. п.сенокт: −2,0 п. п.октноя: −4,0 п. п.ноядек: −1,0 п. п.дек

NF Group: цена — оценка по графику, загрузка — подписи графика (целые проценты).

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Зимой и весной едут те, у кого есть причина: командировка, праздник, событие. Летом и осенью — туристы, у которых есть выбор. В начале года у отелей есть запас цены: март и апрель оба года продаются на 13–14% дешевле, чем обычно стоит номер при такой загрузке. Летом поднимать цену вслед за рынком опасно.

Шаг 12. Экономсегмент: рост цены ничего не дал

Что я сделал. Взял данные IBC по экономичным отелям Петербурга и посчитал, как загрузка отреагировала на цену.

Что я увидел. Цену подняли на 17%, загрузка упала с 61% до 52% — изменение цены в точности съела потеря гостей, доход на номер не изменился. По той же закономерности при росте цены на 4% доход был бы тем же, а гостей — на 13% больше.

Экономичные отели Петербурга: тот же доход — больше гостей
Факт, I пол. 2026
Рост цены
+17%
Загрузка
52%
Доход на номер
2 132 ₽
Гостей, факт = 100
100
Если бы цену подняли на 4%
Рост цены
+4%
Загрузка
58,6%
Доход на номер
2 134 ₽
Гостей, факт = 100
113

IBC: I пол. 2025 — загрузка 61%, цена 3,5 тыс. ₽. Наблюдаемая чувствительность загрузки к цене — −1,01 (1% цены ≈ 1% гостей); вариант «+4%» рассчитан по ней.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Тот же доход при большем числе гостей — это больше выручки ресторана, отзывов и повторных бронирований. Оценка грубая: спрос в экономсегменте падал и сам по себе, так что реальная реакция на цену, скорее всего, слабее.

Часть 5. Что будет дальше и чего из этих данных не вывести

Шаг 13. Что делали другие рынки в похожей ситуации

Что я сделал. Нашёл случаи, где номеров стало больше, чем гостей, или спрос резко упал, — и что там сработало. Ближайший пример — российский.

Калининград. По оценке Hotel Advisors, перелёт из Москвы туда и обратно обходится одному человеку в 35–40 тыс. рублей, и часть гостей до региона просто не доезжает. У сильных новых объектов показатели 2026 года ниже 2024-го на 30–40%, местами на 50% — при том что цены они тоже снижали. Проблема лежит за пределами ценовой политики отелей.

Калининград, 2026 год: спрос упёрся в стоимость дороги
35–40 тыс. ₽
перелёт из Москвы в Калининград и обратно на одного человека
−30–40%
показатели сильных новых отелей в 2026 году к 2024-му, местами до −50%, — несмотря на снижение цен

Оценка Hotel Advisors, выступление С. Данильченко 15.09.2026. Это экспертная оценка, а не опубликованный ряд данных.

Дубай. В 2019 году при избытке номеров Дубай удержал загрузку скидками, но потерял 16% дохода на номер. В 2026 году, после обострения на Ближнем Востоке, загрузка в Дубае упала с 85% до 23% — и восстанавливалась вслед за авиасообщением, хотя средняя цена за полугодие снизилась лишь на 7%.

Загрузка отелей Дубая в 2026 году
0%20%40%60%80%100%январь–февраль 2026: 84,8% — HVS/CoStar84,8%янв–февнеделя до 14.03.2026: 22,8% — HVS/CoStar22,8%сер. мартамарт 2026: 36,0% — DET via The National36%мартиюнь 2026: 51,6% — JLL via The National51,6%июньавгуст 2026: 66,0% — DET via The National66%август

Сплошные точки — независимые консультанты (HVS/CoStar, JLL), полые — официальная статистика туристического департамента Дубая за месяц. Пассажиропоток аэропорта Дубая в I полугодии −31%.

Дубай, январь 2019 года к январю 2018-го: избыток номеров
−20%−15%−10%−5%0%5%10%15%Предложение номеровПредложение номеров: +9,3%+9,3%Спрос (проданные номера)Спрос (проданные номера): +3,9%+3,9%Средняя цена (ADR)Средняя цена (ADR): −11,4%−11,4%Доход на номер (RevPAR)Доход на номер (RevPAR): −15,8%−15,8%

STR в пересказе HTrends.

Что это значит. В обоих случаях спрос шёл за доступностью, а не за ценой номера. Для Петербурга это Пулково, ограничения полётов из-за дронов и топливо для тех, кто едет на машине.

Шаг 14. Внешние риски: топливо, налоги, туристический налог

Откуда риски. Первый — топливо: каждая четвёртая поездка в Петербург — на машине, и рост цен и перебои с топливом такие поездки сокращают.

Второй — налоги. В 2026 году налоговое давление на бизнес выросло не только из-за ставки НДС в 22% и снижения порога УСН. Меняется само администрирование: ФНС массово ликвидирует фирмы, через которые компании получали фиктивные вычеты по НДС, — только 2 сентября больше 20 тысяч, а одна раскрытая сеть обслуживала 37 тысяч покупателей «бумажного НДС». Выездные проверки теперь могут охватывать и уже закончившиеся периоды текущего года. Судя по всему, следующий этап — проверки самих покупателей. Для компаний, которые экономили на налогах, это прямой рост затрат, а первое, что сокращают при росте затрат, — командировки и корпоративные мероприятия.

Что я сделал. Посчитал стресс-вариант 2027 года, где каждый фактор виден отдельно: автопоездок на 10% меньше; корпоративных поездок на 10% меньше, а в жёстком варианте — на 20%; деловые туристы — около 11% потока (оценка, не сверена). Насколько сильно налоги ударят по командировкам, в открытых данных не видно, поэтому оба значения — допущения. Туристический налог в 2027 году вырастет до 1,5% и 3% (закон Петербурга, ФНС) и платят его только средства размещения из реестра — квартиры вне реестра его не платят.

Где кончаются данные. Что гости из-за налога уйдут в квартиры — моя гипотеза, а не факт. Сам закон проверен, а переток нет: исследования Hotel Advisors по отдельным локациям такого объёма перетока в квартиры не показывают. В стресс-варианте налог учтён как прямая нагрузка на отель, без допущений о перетоке.

Рост дохода на номер в 2027 году: базовый сценарий и стресс-вариант, %
−1%0%1%2%3%4%5%Базовый сценарий: +4,1+4,1%БазовыйсценарийТопливо: автопоездок −10%: −1,7−1,7 п. п.Топливо:автопоездок −10%Командировки −10%: −1,1−1,1 п. п.Командировки−10%Турналог 3% за счёт отеля: −0,8−0,8 п. п.Турналог 3%за счёт отеляИтог стресс-варианта: +0,5+0,5%Итогстресс-варианта

Расчёт — sql/analysis/forecast_2027.sql. Падение автопоездок и командировок на 10% — сценарные допущения, не прогноз.

Итог стресс-варианта при разных допущениях о командировках: рост дохода на номер в 2027 году, %
−3%−2%−1%0%1%2%Командировки −10%, деловых гостей 11%Командировки −10%, деловых гостей 11%: +0,5%+0,5%Командировки −10%, деловых гостей 20%Командировки −10%, деловых гостей 20%: −0,4%−0,4%Командировки −20%, деловых гостей 11%Командировки −20%, деловых гостей 11%: −0,6%−0,6%Командировки −20%, деловых гостей 20%Командировки −20%, деловых гостей 20%: −2,5%−2,5%

Во всех строках учтены топливо и туристический налог за счёт отеля. Доля деловых гостей 11% — оценка Комитета по развитию туризма в пересказе СМИ, не сверена; 20% — если деловые гости живут в отелях чаще остальных. Падение командировок на 10% и 20% — допущения.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Что это значит. Если факторы сработают вместе, рост дохода на номер, который обещает базовый сценарий, исчезнет целиком. При жёстком допущении — командировок на 20% меньше — доход на номер в 2027 году уже не стоит на месте, а снижается: на 0,6%, а если деловых гостей в отелях не 11%, а 20%, — на 2,5%.

Шаг 15. Что будет в 2027 году

Что я сделал. Собрал сценарную модель: предложение — из заявленных открытий, спрос — три варианта, откалиброванные по фактам 2026 года, цена — около инфляции. Статистическую модель сознательно не строил: десять годовых точек, два из них ковидные, — для регрессии или машинного обучения этого мало.

Что я увидел. Загрузка ниже уровня 2025 года во всех сценариях: в 2027 году от 55,8% в плохом до 62,5% в хорошем, в базовом — 59,5%. Базовый прогноз на 2026 год сходится с прогнозом IBC. Риски шага 14 сдвигают базовый сценарий к плохому: если налоговое давление и топливо ударят по поездкам, загрузка 2027 года — 56–58%.

Загрузка качественных отелей Петербурга: факт и сценарии, %
30%40%50%60%70%80%прогноз201617181920212223242025262027Факт, 2016: 67,0%Факт, 2017: 66,0%Факт, 2018: 66,0%Факт, 2019: 70,0%Факт, 2020: 39,0%Факт, 2021: 64,0%Факт, 2022: 55,0%Факт, 2023: 62,0%Факт, 2024: 66,0%Факт, 2025: 63,7%Сценарий «хороший», 2025: 63,7%Сценарий «хороший», 2026: 61,5%Сценарий «хороший», 2027: 62,5%Сценарий «базовый», 2025: 63,7%Сценарий «базовый», 2026: 60,6%Сценарий «базовый», 2027: 59,5%Сценарий «плохой», 2025: 63,7%Сценарий «плохой», 2026: 59,0%Сценарий «плохой», 2027: 55,8%Факт 2025: 63,7%Хороший: 62,5%Базовый: 59,5%Плохой: 55,8%

Факт — подписи графика обзора NF Group за 2025 год, 2025 — 63,7% по таблице. Сценарии — sql/analysis/forecast_2027.sql.

Открыть интерактивно в DataLens ↗

Сверка с Hotel Advisors. Их оценка на 2027 год описывает всю Россию, где большой вес у Москвы и Сочи, а мой прогноз — качественные отели Петербурга. Это разные объекты, и цифры напрямую не сравниваются: общероссийский спад загрузки на 6% не опровергает петербургский сценарий, так же как петербургский доход на номер (−1% в первом полугодии 2026 года при медиане −2,5% по 26 городам) не описывает страну. Сопоставимо только направление.

Hotel Advisors, вся РоссияМой базовый сценарий, качественные отели ПетербургаИтог
Загрузка в 2026 году≈ −6% с начала года60,6% против 63,7% в 2025-мнаправление совпадает
Загрузка в 2027 годуснижение продолжится, но медленнее59,5%, снижение замедляется; с рисками шага 14 — 56–58%совпадает, если риски не сработают
Средняя цена в 2027 годустабилизация или небольшой рост+6%, около инфляциирасходится
Доход на номер в 2027 году—+4,1%; если цена не вырастет — −1,8%; с рисками шага 14 — от +0,5% до −2,5%зависит от цены и рисков

Объекты разные: у Hotel Advisors — вся страна с большим весом Москвы и Сочи, у меня — качественные отели Петербурга по данным NF Group. Сравнивать можно направление, не уровни. Сценарий — sql/analysis/forecast_2027.sql.

По загрузке мой прогноз сходится с прогнозом Hotel Advisors: она продолжит снижаться. По цене — нет. Hotel Advisors допускают в 2027 году стабилизацию тарифа, а мой базовый сценарий закладывает рост цены около 6%, на уровне инфляции. Именно на этом держится рост дохода на номер на 4,1%. Если цена не вырастет, доход на номер при базовой загрузке снизится примерно на 2%. Иначе говоря, чтобы доход не упал, цену достаточно поднять на 2%; всё, что сверх этого, — ставка на то, что гость не уйдёт. А если сработают ещё и риски шага 14, доход на номер в 2027 году — от +0,5% до −2,5% даже при росте цены на 6%.

Шаг 16. Выводы, которые из этого может сделать конкретный отель

Средние числа по рынку не говорят, что делать конкретному отелю, — но подсказывают, что можно у себя проверить. Поэтому вместо советов — гипотезы и способ проверить каждую на собственных данных.

Что видно по рынкуЧто это может значитьЧем проверить у себя
Загрузка 2027 года — около 60% в базовом сценарии и 56–58% с налоговыми и топливными рисками, против 63,7% в 2025-м (шаги 14–15)Бюджет, свёрстанный от загрузки 2025 года, скорее всего, может быть завышенСравнить свою загрузку 2025 года с рынком и сдвинуть план на ту же разницу; в январе–феврале смотреть, как набираются бронирования на 2027 год
В январе–апреле 2025 года рынок поднял цену на 11–18% без потери загрузки (шаг 11)Запас цены в эти месяцы был у рынка в среднемСравнить свой рост цены за те же месяцы с рынком: если вы уже подняли больше, запас выбран
Летом и осенью 2025 года загрузка упала на 3–7 пунктов при росте цен на 4–18% (шаги 10–11)Туристы, у которых есть выбор, ушли к конкурентам, в квартиры или в другие городаНайти месяцы, где ваша загрузка упала сильнее рынка, и посмотреть, в каких каналах продаж
Скидки не вернули гостей: Москва −9% дохода на номер, Дубай 2019 года −16% (шаги 8, 13)В остывающем рынке ценовая война съедает доход, а гостей не возвращаетСравнить загрузку до и после своих прошлых скидок с тем, что за это время сделал рынок
В экономсегменте рост цены на 17% съела потеря гостей (шаг 12)Гость экономсегмента чувствительнее к цене, чем рынок в среднемПосчитать, как меняется загрузка при изменении цены, на своих дневных данных
Зарплаты в гостиницах и общепите +24% против дохода на номер +8% в 2025 году (шаг 9)Затраты на персонал растут быстрее выручкиПосчитать фонд оплаты труда на занятый номер по месяцам
Спрос идёт за доступностью: Калининград, Дубай; стресс-вариант съедает рост 2027 года (шаги 13–14)Главные риски 2027 года — Пулково, ограничения полётов, топливо, налоговые проверкиОценить, какая доля ваших гостей прилетает, а какая приезжает на машине, какая доля деловых туристов

Что отельеру исследовать дальше

Главный вопрос, на который публичные данные не отвечают, — «это тенденция рынка или это ситуация конкретного отеля». Вот какие исследования и на каких данных его закрывают.

Что исследоватьНа каких данныхНа какой вопрос ответит
Положение отеля относительно конкурентовКомпсет, помесячно за три года и больше: загрузка, цена, доход на номерОтстаёт ли отель от рынка и в чём — в загрузке, цене или доходе на номер
Темп бронирований на 2027 годСвои бронирования на будущие даты и темп их набора, в идеале — по конкурентамПодтверждается ли сценарий загрузки около 60% уже в январе–феврале
Сегментация спросаСвои продажи: деловые, туристы, группы; прямые продажи и агрегаторыСколько у вас деловых гостей: несверенная доля 11% или 20% переворачивает стресс-вариант (+0,5% или −0,4%)
Чувствительность гостей к ценеДневные цены и загрузка одного отеляНа сколько падает загрузка при росте цены — на десяти годовых точках рынка это не посчитать
Доступность как опережающий индикаторПассажиропоток Пулково по месяцам, цены авиабилетов, топливо, ограничения полётовКогда ждать спада или восстановления спроса — до того, как он виден в загрузке
Квартиры и апартаментыПредложение и цены посуточной аренды на площадках бронированияЕсть ли переток гостей из отелей в квартиры — пока это непроверенная гипотеза
ЗатратыОтчётность отеля по USALI, фонд оплаты трудаСколько стоит номер в обслуживании и можно ли держать штат под загрузку — расчёт вместо совета

Другие кейсы автора

Новый продуктЦифровой двойник жилого фонда Москвы: от аварийного ремонта к прогнозу поломокОткрыть кейс →Обоснование проектаКак доказать окупаемость ИИ-проекта, не зная маржи заказчикаОткрыть кейс →Продукт с ИИИИ-ассистент для федеральной сети быстрого питания: как спроектировать продукт не имея данных заказчикаОткрыть кейс →Стратегия и аналитика рынкаИнтерфейс энергетики будущего: доклад на РМЭФ-2026Открыть кейс →Категорийный маркетингИИ-сомелье для сети супермаркетов: при каких условиях он может окупитьсяОткрыть кейс →

Источники

Повод для исследования:

Данные:

  1. S1 NF Group, «Рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга», 2025 год — PDF
  2. S2 NF Group, то же, I полугодие 2025 года — PDF
  3. S3 NF Group, то же, 2024 год — PDF
  4. S9 NF Group, то же, 2023 год — PDF
  5. S10 IBC Real Estate, «Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга. Предварительные итоги I полугодия 2026» (данные Hotel Advisors) — PDF
  6. S13 IBC Real Estate, «Гостиничная недвижимость, II квартал 2026» (данные Hotel Advisors и Росстата) — PDF
  7. S14 IBC Real Estate, «Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга, II квартал 2026» — PDF
  8. S11 Becar Asset Management, итоги I полугодия 2026 года, пресс-релиз — зеркало на Рамблере, Hotel.Report, 24.07.2026
  9. S15 Росстат, средняя зарплата по видам экономической деятельности, 2017–2025 — файл в репозитории
  10. S16 Росстат, средняя зарплата по субъектам РФ — файл в репозитории
  11. S17 Росстат, индексы потребительских цен по субъектам РФ, 1992–2025 — файл в репозитории
  12. S21 Росстат, средства размещения: номера и размещённые лица по субъектам РФ, 2002–2025 — файл в репозитории
  13. S18 ФНС, «Туристический налог» (Санкт-Петербург) — nalog.gov.ru/rn78
  14. S20 Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ: НДС 22% и снижение порога УСН — разъяснение ФНС, Яндекс Путешествия для отельеров, TravelLine
  15. S22 Hotel Advisors, «Загрузка снижается, рост тарифа замедляется: что происходит с гостиничным рынком России», С. Данильченко, 15.09.2026 — hoteladvisors.ru
  16. S23 Hotel Advisors, «Бюджет отеля на следующий год: как учитывать динамику рынка», А. Ванцян, 28.09.2026 — hoteladvisors.ru
  17. S24 Клерк, «ФНС ужесточает борьбу с «бумажным» НДС», 07.09.2026 — klerk.ru
  18. S25 Налоговый кодекс РФ, статья 89 «Выездная налоговая проверка», п. 4 — audit-it.ru, КонсультантПлюс

Опыт других рынков (шаг 13), только для сравнения:

Полный реестр — что взято из каждого источника, статус проверки и ограничения: data/SOURCES.md.